随着包括京沪穗深在内的特大型城市的楼市进入冰冻状态,房地产调控的总体思路也随之悄然调整。从2010年开始被中央政府以“高压”态势要求地方政府执行的“年度房价控制目标”已经渐渐“退场”。  作为房地产调控的牵头部门,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面,而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标,相比于从2010年开始的房地产调控,思路已经发生重要转变。  与此同时,住建部已经开始在内部研究,在房地产市场调控思路的远期目标方面,要争取使“房价增长速度慢于居民收入的平均增速”。从而使房地产市场保持平稳发展的同时,城镇居民的基本住房问题也能得到不断改善。  房价控制目标“退场”  “到现在为止,住建部还没有通知我们要准备上报备案明年的房地产价格控制目标。”9月11日清晨,东部某沿海省份住房和城乡建设厅一位不愿具名的官员告诉《中国经营报》记者,截至目前,该省住房和城乡建设厅也没有向所属市县发出准备制定2015年房价控制目标的要求。  山西、辽宁、山东等省相关主管部门的内部人士也都向记者表达了类似的情况。而截至目前,住建部也没有就2015年各地方制定房地产价格控制目标的相关事宜,向地方政府传达有关精神。  所谓年度房价控制目标,是指设区地级市、直辖市、计划单列市根据本地房地产市场供需关系、过往销售情况等,制定当年度的房地产调控的目标与任务。并根据这一已制定的目标和任务,制定当年度本地房地产地方调控政策。  实际上,在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,已经不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项。而截至目前未就2015年各地年度房价控制目标传达精神,则意味着自2010年开始的“年度房价控制目标”彻底退场。  从2010年开始,为进一步落实房地产调控工作过程中地方政府的责任,国务院制定了“省级政府负总责、地市级政府抓落实”的总体原则。作为这一总体原则的落实与分解,住建部在此后历年部署房地产调控工作任务时,都将制定并公布当年度本地房价控制目标作为一项重要工作进行布置。  “无论是现在大部分地方房地产市场的状况,还是从目前‘去行政化’这个大思路来看,‘年度房价控制目标’都已经到了彻底退场的时候。”前述东部省份住房和城乡建设厅不愿具名的官员向记者表示。  重点转向供需关系调整  与“年度房价控制目标”退场连带发生的,是“年度房价控制目标”不再成为对地方政府主要行政首长和部门负责人的考核主要指标。不过,短期内这一情况在北京、上海、广州、深圳四个特大型城市仍然除外。  日前,在接受新华社记者采访时,住建部新任总经济师冯俊表示,住房价格是市场的重要信号,其本身不应当是直接的调控对象。简单地将住房价格作为住房政策的调控对象并不合适。住房政策的调控目标应当是供求平衡、市场平稳。  “之前住建部通过多种方式,向我们传达了改善供需关系的意思,针对库存较大的城市,提出了几个原则:第一,要控制预售审批的节奏,避免房地产市场中总体存量过大;第二,要尊重市场规律,不要盲目以行政手段干预市场自身的调整;第三,引导开发企业通过合理定价,去化库存。”前述东部某省住房和城乡建设厅不愿具名的官员告诉记者。  目前,住建部正在内部研究调整供需关系及其各种手段的可行性,但短期内形成统一性政策或者文件下发的可能性不大。记者获知,近期住建部将不会再出台针对全国有关房地产调控的政策。  从2010年开始,地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标,同时,由住建部代表国务院,对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标,且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分,从而形成了对地方政府的压力。  “地方当时很多的调控政策实际上是倒推出来的,即确定了年度房价控制目标,用哪些手段能够使房价数据达到这个标准,以免被问责。”此前,一位不愿具名的北京市前任城建部门负责人告诉记者。  他表示,大量行政性调控手段的出台,都是围绕“房价数据”的指标,“确保数据能达标”促使大量行政性调控手段不断出台。北京从2011年开始,在限购的基础上,开始通过各种变相的“限价”措施,以确保年度本地房价控制目标能够完成,但也在一定程度上,扭曲了供需关系。  新思路对比房价增长和收入增长  “按照国务院的要求,我们对房地产市场的动态变化保持常态化的监控,总体还是要保证房地产市场平稳健康的发展。”9月10日下午,住建部一位不愿具名的官员向记者表示,至于下一阶段房地产调控的方向,他表示,还没有确定的、可以明确的所谓“新思路”。  不过,对于未来房地产调控的思路和方向,作为房地产调控部际联席会议的牵头部门,住建部内部已研究多时。只是由于涉及到各种原因,至今这一思路尚未有确定性结论。  记者了解到,在研究讨论的过程中,尽管在住房政策、房地产调控的实施手段和路径等方面,存在着较大的争议,但在未来房地产调控的阶段性目标方面,已经达成一定程度的共识,即房价水平应与居民收入的增速匹配,如果房地产价格呈现出上涨态势,那么其增速应低于居民平均收入水平的增速。  “这是一个关联性的目标,而不是单向度的说房价单边上涨还是单边下降,而是综合考虑居民的支付能力,也就是说,房价涨幅应该低于居民收入的平均增速,而此前的状况是房价的增速大幅超过居民收入的增长速度和幅度。”住建系统一位专家向记者表示。  此前,在接受新华社记者采访时,冯俊表示,总体上说,住房政策中关于住房价格的合理性判断,应当是使房价的增长慢于居民家庭的收入增长。这样,居民家庭的住房支付能力在不断提高,社会总福利是改善的。

  山西、辽宁、山东等省相关主管部门的内部人士也都向记者表达了类似的情况。而截至目前,住建部也没有就2015年各地方制定房地产价格控制目标的相关事宜,向地方政府传达有关精神。

山西省、山东省、江苏省住房和城乡建设厅的相关人士,也都向本报记者表示,在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,并不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项,因此,这些省份也未对本省所属城市的“房价控制目标”做出硬性或强制性的要求。

随着保障房建设规模日益扩大,与之相关的分配、运营和管理问题都提上了议事日程。围绕保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已经成了一个全国性的问题,从去年到今年,从北方到南方,从东部发达地区到西部欠发达地区,瞒报、骗购、作弊、违规等腐败问题层出不穷,严重影响政府的公信力,损害了党和政府的形象。加大住房保障是政府的责任,也是利国利民的好事,然而,如果具体政策设计不当,很有可能成为某些特权阶层寻租、谋利的工具,谁都愿意不花本钱去享受政府公共资源的补贴,并借此而发个财产性收入的大财。但从历次出台房地产政策看,保障对象从来就是一笔糊涂账,这次“新国八条”也不例外,对保障对象标准只字未提。从历次房地产调控政策看,中央层面关于保障对象的政策规定非常笼统,只有原则性的规定,缺乏具体明确的衡量标准,这客观上为腐败行为的滋生打开了方便之门。因此,未来需要进一步根据收入、现有居住面积、资产状况等因素制定保障对象具体明确的可量化标准,并根据实际情况建立保障对象的动态调整机制,同时确保在分配程序和实际操作中做到公开公平公正。

  所谓年度房价控制目标,是指设区地级市、直辖市、计划单列市根据本地房地产市场供需关系、过往销售情况等,制定当年度的房地产调控的目标与任务。并根据这一已制定的目标和任务,制定当年度本地房地产地方调控政策。

由于房价控制目标不再成为调控的“必选题”,所以包括北京在内,除限购以外的行政性干预市场措施,都在一定程度上寻求退出的“节奏”。记者了解到,北京市对房地产预售许可审批过程中的干预措施力度,已经开始相对减弱。2013年一季度,北京已经陆续已经批准了多个价格超过6万元的高价楼盘。

二、各地公布房价调控目标情况参差不齐

  “地方当时很多的调控政策实际上是倒推出来的,即确定了年度房价控制目标,用哪些手段能够使房价数据达到这个标准,以免被问责。”此前,一位不愿具名的北京市前任城建部门负责人告诉记者。

大量行政性调控手段的出台,都是围绕“房价数据”的指标,“确保数据能达标”促使大量行政性调控手段不断出台。

在市场经济条件下,某种商品价格快速上涨,一般是由供需失衡引起的,供不应求导致价格上涨。住房作为一种商品,同样遵循这一客观经济规律。从我国房地产需求看,除了刚性的居住需求外,在目前我国投资渠道狭窄、实际利率为负的情况下,房地产投资也可以看作“刚性需求”。我国近几年房价过快上涨,最根本的原因还是供求矛盾突出,从2005年开始,销售面积与竣工面积的比例从1∶1提高到了2010年的1.37∶1,2010年商品房销售10.43亿平方米,而竣工只有7.6亿平方米,供需缺口持续加大。因此,从长期来看,房地产市场的刚性需求将有效支撑房屋价格,如果市场供应不能继续增加、未来供应紧缺预期不变,市场难有根本性转变,房价上涨压力仍然会比较大,高企的房价是果,而不是因。

  “按照国务院的要求,我们对房地产市场的动态变化保持常态化的监控,总体还是要保证房地产市场平稳健康的发展。”9月10日下午,住建部一位不愿具名的官员向记者表示,至于下一阶段房地产调控的方向,他表示,还没有确定的、可以明确的所谓“新思路”。

同样从这一年开始,住建部开始联合监察部共同监督地方政府落实房地产调控和本地当年度房价控制目标的完成情况。住建部2013年的统计数据显示,截至2013年12月,住建部会同监察部总计分四批约谈了10个以上房价上涨过快、落实调控政策不力的城市行政首长,并督促布署了相关整改措失。

其次,已经出台细则的城市存在政策力度逐渐减弱趋势。总体而言,一线城市限购政策较为严格,而二线城市,尤其是中西部地区,大多将限购范围划定在主城区范围内,有的虽然也列明“全市”,但是没有明确区域,因此也有操作空间,各地在限购范围、限购门槛、限购执行期限、纳税年限和社保证明门槛等方面各有文章。石家庄版本的调控细则限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内,细则同时提出限购政策有效期到2011年12月31日。成都版“限购令”限购范围为本市主城区,没有涉及到郊区郊县,而且也没有规定本市纳税证明或社会保险缴纳证明最低年限限制。贵阳仅限定“市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房”,比成都只限主城区范围更窄。天津限购细则将“新国八条”规定的提供累计五年缴税或社保证明放宽为一年。此外,已出台调控细则的城市均未提及新建住房价格控制目标。

  实际上,在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,已经不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项。而截至目前未就2015年各地年度房价控制目标传达精神,则意味着自2010年开始的“年度房价控制目标”彻底退场。

在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中,并不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项,因此,这些省份也未对本省所属城市的“房价控制目标”做出硬性或强制性的要求。

地方政府能否认真贯彻落实国家房地产调控政策精神,是房地产调控能否取得预期成效的关键,而从目前各地贯彻实施“新国八条”的情况看,形势并不乐观:

  从2010年开始,地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标,同时,由住建部代表国务院,对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标,且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分,从而形成了对地方政府的压力。

2010年~2013年,为达到“稳中有降”、“保持平稳”等房价控制目标,北京市开始对房地产预售价格在审批时予以干预。提出了包括新开楼盘价格涨幅不得超过区域均价10%、后期价格不超过一期均价等政策,同时,在部分时间段内要求开发企业出具“不涨价”承诺书,在达标压力最大时,还一度暂停了4万元以上高价楼盘的预售审批。

三、地方政府在执行落实中存在政策力度弱化趋势

  “之前住建部通过多种方式,向我们传达了改善供需关系的意思,针对库存较大的城市,提出了几个原则:第一,要控制预售审批的节奏,避免房地产市场中总体存量过大;第二,要尊重市场规律,不要盲目以行政手段干预市场自身的调整;第三,引导开发企业通过合理定价,去化库存。”前述东部某省住房和城乡建设厅不愿具名的官员告诉记者。

这与往年的状况迥异。从2010年开始,为进一步落实房地产调控工作过程中地方政府的责任,国务院制定了“省级政府负总责、地市级政府抓落实”的总体原则。作为这一总体原则的落实与分解,住建部在此后历年部署房地产调控工作任务时,都将制定并公布当年度本地房价控制目标作为一项重要工作进行布置。

五、保障房的保障对象标准有待进一步明确

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