去年10月份一场突如其来的限购、限贷让很多人一夜之间连买房的资格都没有!从今年5月2日开始,主要热点城市的“加息潮”又如火如荼地到来!在此之后买房将越来越麻烦!北京部分商业银行自5月2日起首套房将执行基准利率,即4.9%的年利率;二套房将上浮20%,执行5.88%的年利率。上海多家银行将首套房贷利率进行上调,从原先行业统一的9折,上调到95折甚至基准。这就意味如果你是北京人,如果买房将会执行不同的房贷利率,原来是在4.9%的基准利率(银行贷款5年期以上)基础上打9折或者95折,现在这个折扣没有了,5月2日以后北京部分商业银行将会把首套房利率提高到4.9%(取消折扣优惠),二套房利率不仅取消折扣,而且还在基准利率4.9%的基础上上浮20%,也就是5.88%的年利率!相比北京,上海的力度稍弱,首套房贷款时仍然享受折扣优惠利率,只不过优惠利率在原来9折基础上提高的95折(基准利率也是4.9%)。那么这两项新规对买房人带来何种影响呢?我们以老张为例!假如老张在北京用商业贷款买一套中等价位的房子(首套),贷款额500万,等额本息贷款20年。在利率没有调整前,老张能够享受9折的利率(4.9%×0.9=4.41%)那么老张的每月月供是31390.08元。利率上升到4.9%后,老张的月供是32722.2元(如下表)。5月2号以后,首套房月还款比原来增加32722.2元-31390.08元=1332.12元。假如老张买的这套房是二套房,其他条件没变,那月还款压力就更大了:在利率没有调整前,他执行的利率仍然是4.9%×0.9=4.41%,月还款如图1的31390.08元没变。利率升高后,老张执行的二套房利率是5.88%,月还款额是35476.27元(图暂略)。月还款额比原来增加了35476.27元-31390.08元=4086.19元。可见,房贷新规后,北京、上海等地的买房成本都会出现不同程度的提高,而且不久的时间内,其他主要热点的城市将会以北京为标杆,上调首套或者二套房利率,到那时一场楼市浩浩荡荡的“定向加息”潮就会扑面而来!事实上,在北京、上海之前,很多城市已经提前行动了,比如:4月1日起,广州五大行的首套房贷优惠利率全部从8.5折升高到9折,未来还有可能继续升高。

问:首套房的利率是5.88%,高吗?

今年的5月,注定不平凡。郑州楼市被“限购政策升级”“房贷利率优惠取消”刷了屏。有消息称,近日我市多家银行研讨了关于房贷利率优惠取消等事宜,各个银行均在制定相应的细则。虽然未有明文发布,但走访中记者发现,首套房利率优惠政策取消,恢复基准利率;二套房执行基准利率上浮10%已经成了大部分银行的“标配”。

记者昨日从我市一些大型房产中介及商业银行了解到,中行、农行、工行、建行在宁波地区已将首套房贷款利率从较基准上浮10%调整为较基准上浮15%,二套房利率从较基准上浮15%调整为较基准上浮20%。首套房房贷利率两年多来坐上过山车冯女士昨日听说了这个消息,但是她不像打算买房的同事那么在意了。去年6月,她贷款买房拿到的利率是较基准上浮20%。“我其实从2017年年初就开始寻找改善性住房了,一直没有特别中意的,去年总算看中了一套,总价450万元,贷了六成270万元。”让冯女士肉痛的是,真正签合同的时候才发现这几年的房贷利率竟然涨了这么多。记者梳理了这几年的房贷利率变化情况。2016年年底、2017年年初,正好是一波房贷利率上调的前夕,那时候宁波市场上还是比较容易申请到较基准利率打八几折的优惠利率的,八五折比较常见,有些支行还能给出八三折的优惠。这是2017年开始到现在的一个房贷利率低谷,因为之后没多久利率就开始上涨了,涨过基准利率后就没有出现过有折扣的房贷利率了。2017年下半年,首套房房贷利率大多是上浮5%,这个趋势从2018年开年后再次上涨,去年6月份,宁波市场上的首套房房贷利率普遍较基准利率上浮20%,二套房房贷利率普遍较基准利率上浮30%。2018年10月末,房贷利率出现松动,首套房房贷利率最低为上浮15%。此后松动持续,今年年初,宁波首套房房贷利率基本维持在较基准利率上浮10%-15%这一档水平。而到了三四月份,上浮5%成了主流。6月下旬,有几家银行把上浮5%上调到了上浮10%;7月,这波涨势确立,首套房的基准利率大面积上调为上浮10%,本周起又调整为较基准上浮15%。提前还贷,感觉背上的压力轻了一半以冯女士25年期270万元房贷为例,贷款利率较基准利率上浮20%和打八五折会带来多大的利息支出差异呢?不考虑提前还贷以及还款周期内利率变动等因素,按等额本息还款法计算,前者的月供为17198.63元,25年利息总支出为2459586.77元;后者的月供为14498.73元,25年利息总支出为1649618元。两者的月供相差近3000元,利息总支出则要相差80多万元。冯女士今年上半年凑了100万元提前还了部分房贷,月供从原来的1.7万元降到了约1.1万元,“感觉背上的压力轻了一半。”房贷一申请就是二三十年,不过很少有客户会一直还个二三十年,一般来说,攒够了钱就还掉,省点利息支出。特别是像冯女士这样的,在利率水平的较高点申请了房贷的,提前还贷确实比较划算。业内人士说,除非你申请到的是纯公积金贷款,或者组合贷款,商业贷款部分的当时获得的折扣又是最低的那种,有了闲资进行投资比较容易超过房贷利息支出的成本,否则提前还贷还是划算的。如果打算提前还贷,越早提前还越划算。以前的利率是打折的,现在提前还贷划算吗?不过前几年的首套房房贷利率是可以打折扣的。申请了拆扣房贷的那些还款人,提前还贷前就得算算几笔账。单纯从节省房贷利息角度来讲,提前还贷,无论贷款利率是不是有折扣,提前还清比一直付月供,总是能省下一笔开支的。除非你已经还了好多年,差不多把利息都还光了,后面就剩下些本金待还。那些已经还贷七八年以上的,提前还贷是不是省钱,最好找你的客户经理算笔账。不过呢,经济生活中遇到的情况并不只单面的。比如说,你正好有一笔资金,可以提前还贷,但是你几年前的房贷利率是打八折的,5年以上的贷款基准利率为4.9%,打了八折的利率就是3.92%。你打算提前还贷的时候看到银行理财是5%左右的收益率,这两下一比,还是买理财划算啊。不仅仅是一赚一付你还有剩余,更重要的是,资金的流动性得到了保证。这么一看,前几年申请了折扣利率的买房人,提前还贷并不划算。但事实呢?记者从采访中得知,目前提前还房贷的人,大部分是前几年申请了折扣房贷的借款人,甚至还有早些年申请到过7折史上最优惠利率的。这又是怎么一回事呢?“这种情况下选择提前还贷的客户,基本是准备马上入手新一套房子的。”因为还清再贷,目前还能算首套房贷。据记者了解,买房能否算二套主要看名下这套房的贷款是否已经结清,由于现在银行首套房的认定方式执行认贷不认房,即使名下已拥有1套住房,在结清贷款之后,再次买房就能按首套房申请房贷。宁波晚报记者周静

距离京城楼市史上最严的“3·17”调控政策过去仅一个多月,京城楼市再迎“定向加息”。4月30日,业内人士从一家银行内部人士处了解到,自“五一”假期后,该行首套房房贷利率将由9折上调至基准利率,也就是4.9%的年利率,二套房的贷款利率将在基准利率基础上上浮20%,也就是执行5.88%的年利率。该人士同时表示,将有多家银行执行这一标准。据装一网了解,这是时隔三年后,京城银行再次恢复房贷基准利率。

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对于房贷利率折扣越来越少甚至取消优惠,有人认为这是一种“定向加息”。而在业内专家看来,折扣少了并非加息:“这是在前期调控政策之下,银行根据市场变化,调整资产负债结构的结果,利率调整针对的是增量,以抑制‘炒房’行为,对于存量房贷,居民的负担没有加重。”

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答案是:高。

现象:房贷利率优惠收紧

折扣进一步“回收”

我们来看一下银行商业贷款和公积金贷款的基准利率:

今年年初以来,关于“房贷利率折扣越来越少”的消息就不绝于耳。近日有消息称,郑州市26家银行集结研讨了关于房贷利率优惠取消等事宜,首套房房贷利率的优惠将全面取消。

今年刚刚过去4个月,京城楼市的房贷利率折扣已经经历了3次调整。先是在元旦后,将8.5折全面回调到9折;3月下旬,16家银行进一步将9折上调到9.5折。

大家买房贷款一般都是5年以上,央行的基准利率是4.9%,目前全国平均上浮幅度在10%左右,也就是4.9%*1.1=5.39%。

那么这一消息是否属实呢?走访中记者了解到,目前郑州市的房贷政策的确已经收紧。工商银行、农业银行、华夏银行、光大银行等大部分银行的首套房利率优惠政策已经取消,恢复基准利率,而二套房普遍为基准利率上浮10%。

而当大家还沉浸在“五一”小长假里时,市场再次传出消息,从5月2日起,包括几大国有商业银行及部分股份制商业银行在内的北京主要商业银行将收紧房贷政策,首套房将执行4.9%的基准利率,二套房的贷款利率则将在基准利率基础上上浮20%,执行5.88%的年利率。北京商报记者从一家银行内部人士处证实了这一消息,该人士同时表示,取消折扣的银行可能还会增加。

如果你买的首套房,房贷利率是5.88%,相对于基准利率上浮了20%,已经超出全国平均水平了。

“这是我们银行间自律机制的商讨结果,现在我们已经开始按照这个标准来执行了。”华夏银行郑州分行相关负责人告诉记者。

分析师表示,这将是2014年以来,楼市限贷政策首次回到基准,对于首套房购房者来说,从2016年到此次新政策后,每100万元贷款购房者月供将增加915元,按照北京平均购房者200万-300万元的贷款额,购房者的月供将增加2000多元,信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。

每个城市的房贷利率政策不同,比如上海就很低,首套房利率还能打9折,利率只有4.41%,而北京平均上浮10%,就是5.39%,有些城市上浮20%,就是5.88%。

同时,郑州市多家楼盘的售楼部也收到了相关通知,“之前一些银行还有首套房房贷利率9折的优惠,我们最近得到的消息是这个优惠已经没有了,恢复为4.9%的基准利率,二套房的房贷则在此基础上上浮10%,利率为5.39%。”郑州市西区一家楼盘的销售经理表示,目前只有个别银行还有首套房房贷利率的优惠。

这次时隔三年的基准利率回归,也被视为央行针对楼市“定向加息”的启幕。据介绍,所谓“定向加息”有两重含义,一是由于各城市楼市情况不同,所以全国实施了“分城施策”的调控手段,北京这类热点城市,将受命针对楼市加息;二是同一个城市,针对不同档次的购房者,也将实施不同的利率。

上浮20%在全国来说还是比较高的。

从9折的4.41%到基准利率的4.9%,看起来似乎差别不大,但是正要买房的市民赵女士算了一笔账:“如果我采用等额本息的方式贷款100万元,30年还清,9折优惠利率为4.41%,每月需还款5013.52元,总累计还款额为180.49万元;基准利率为4.9%,每月需还款5307.27元,总累计还款额为191.06万元。这样算下来,优惠取消前后,每月还款差300元左右,总还款额相差10万多元。”

不断收紧调控政策

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